Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка квартиры – задача, требующая как трудоемких работ, так и определенных знаний в области законодательства. Владельцу надо четко понимать, какие работы имеет право производить, а какие – нет, и обязательно оформлять их документально. Однако некоторые решаются на такой шаг без согласования, но даже в этом случае еще не поздно выйти на правильный путь – любые произведенные изменения следует узаконить.

Таким образом, как отличается согласование от узаконивания? Согласование должно проводиться до начала перепланировки, а узаконивание – уже после ее фактической реализации. Часто владельцы квартир перед капитальным ремонтом не задумываются о последствиях и отсутствии необходимости документирования всех планируемых изменений.

Изменения, не согласованные с органами, ответственными за архитектуру и строительство, могут вызвать ослабление несущих конструкций и серьезные проблемы при желании продать квартиру, что отразится не только на возможности получения ипотеки, но и на цене. Требуется время и денежные затраты на оформление документов – процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике – около четырех.

Однако не только продажа квартиры может стать затруднительной. Сложности могут возникнуть также при различных операциях с недвижимостью, для коих необходимо проверить соответствие ее плану БТИ, например, при оформлении договора дарения или передаче в наследство. Обнаружение незаконного изменения планировки квартиры инспекцией может привести к требованию немедленного узаконивания работ. Перед тем как проводить перепланировку, владельцу необходимо озаботиться соблюдением закона и правил проведения работ.

Перепланировка квартиры: шаг первый – выяснение изменений

Если в квартире по вашему приказу были проведены какие-либо изменения без согласия организаций, занимающихся узакониванием перепланировок, предварительно необходимо выяснить, какие именно изменения были сделаны. Поэтому, обращение за помощью к специалисту из профильной компании обеспечит более точный осмотр и определение внесенных изменений. Оценка квартиры требует использования действующих документов от БТИ, таких как технический паспорт или план помещения с экспликацией. Это необходимо для определения разницы между фактическим состоянием квартиры и тем, что указано в официальных документах. Те участки квартиры, где были сделаны самовольные изменения, будут выделены красными линиями.

Если у владельца квартиры нет документов от БТИ, то необходимо заказать архивную копию.

Однако нужно помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, запрещенных к проведению в жилых помещениях, и если они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся. Владелец квартиры должен будет восстановить их в первоначальное состояние за свой счет и уплатить штраф. К примеру, расширение санузлов за счет жилой площади, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочее относятся к типичным нарушениям.

Однако, есть и изменения, которые можно согласовать в заявительном порядке без проектирования, такие как снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты на кухне, изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок, и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей информации, делается вывод о законности изменений. Если перепланировка законна, можно переходить к следующему этапу – ее узаконению.

Второй этап: получение технического заключения

Когда речь заходит о переделках в квартирах, даже небольшие изменения, такие как удаление подоконника или перемещение газовой плиты, могут потребовать согласования, поскольку они классифицируются как сложные перепланировки. Также перенос или установка второго санузла, создание тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов необходимо согласовывать. Полный список разрешительных мер для столицы указан в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Легализовать подобные изменения можно только на основании технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены или перекрытия, то любая организация, имеющая допуск СРО, может выдать соответствующее заключение. Чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в соответствующую компанию и заказать услуги специалиста, который сделает все необходимые замеры в квартире и оформит документ. Заказчику выгодно, что ответственность за точность измерений несет организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения составляет обычно семь дней, а стоимость документа – до 25 000 рублей.

При изменении несущих конструкций получение технического заключения усложняется, поскольку право на его выдачу имеет только автор проекта здания или заместитель организации, например ГБУ "Экспертный Центр", если автор уже не существует.

Важный этап в узаконении перепланировки квартиры – подача документов в соответствующую жилищную инспекцию через МФЦ. В массивный пакет документов обязательно входят:

• техническое заключение,
• технический паспорт/план и экспликация квартиры до перепланировки,
• правоустанавливающие документы,
• выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если был перенесен газопровод, потребуется дополнительно предоставить справку АО "Мосгаз" об оптимальности подключения.

После аккуратного подготовления документов, жилищная инспекция на протяжении двух-трех недель проводит осмотр квартиры на соответствие заявленному техническому заключению. Важно, чтобы обмеры проводила компания, которая составляла техническое заключение. Также при проведении осмотра инспектор составляет акт об административном правонарушении, т.к. самовольная перепланировка является именно таким нарушением. Стоимость штрафа составляет около 2500 рублей. Следующим этапом является получение квитанции об оплате за штраф. Собственник квартиры может оплатить ее по телефону, либо, направив мессенджеру фотографию квитанции или отправив ее по электронной почте, оповестить инспектора.

После этого жилищная инспекция рассматривает и принимает решение об узаконении перепланировки на основании предоставленного технического заключения. Если перепланировка не соответствует законодательству, собственник получит отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве. В противном случае, инспектор позвонит ему и сообщит о необходимости подписать акт. Это означает, что владелец квартиры должен забрать документ в жилищной инспекции, подписать его в компании, которая составляла техническое заключение, и вернуть в жилищную инспекцию на подпись. Весь процесс займет от 2 до 4 месяцев, в случае же, если в перепланировке была затронута несущая конструкция, он может растянуться на полгода.

Последний этап законной перепланировки - это оформление нового плана БТИ. После того, как владелец квартиры получил акт о проведенных работах, ему необходимо обратиться в БТИ и запросить новый план, который отразит все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ, то необходимо вызвать техника для проведения измерений. В этом случае государственная пошлина составит примерно 10 000 рублей, а процесс займет не менее трех недель. Если же владелец квартиры уже имеет старый план, то за новый план он должен будет уплатить около 2000 рублей. При этом услуги техника не будут требоваться, так как красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. Оформление нового плана займет около недели.

Однако, стоит помнить, что самостоятельное оформление перепланировки является трудоемким и дорогостоящим процессом. Несоблюдение тонкостей законодательства и несогласование документации может привести к существенным задержкам и увеличению стоимости процедуры.

Фото: freepik.com